Bonus facciate: l’agevolazione fiscale

La Legge di bilancio 2020 approvata dal parlamento italiano nello scorso dicembre ed entrata in vigore il 1° gennaio ha introdotto un’agevolazione fiscale per chi abbellisce le facciate degli immobili delle città italiane, il cosiddetto “bonus facciate”. È un incentivo che può essere sfruttato da molti, sia proprietari che inquilini, e consente di recuperare gran parte delle spese sostenute. Abbiamo intervistato Giorgio Leonardi per capire meglio di cosa si tratta.

Cos’è il “bonus facciate”?

Il “bonus facciate” è uno sconto fiscale, sotto forma di detrazione, per coloro che nel 2020 realizzeranno interventi di recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti. È una nuova agevolazione che si inserisce nel contesto degli incentivi all’edilizia, come l’ecobonus, ma con caratteristiche e adempimenti distintivi.

In particolare, quali interventi sono compresi?

L’agevolazione riguarda tutti i lavori effettuati sull’intero involucro esterno visibile dell’edificio, cioè sia sulla facciata principale (lato strada), sia sugli altri lati dell’immobile. Non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, quando non sono visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico. In dettaglio, sono compresi i lavori di:

• pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
• rinnovo, pulitura o tinteggiatura di balconi, ornamenti, fregi, grondaie, pluviali, parapetti, cornicioni.

E gli interventi di efficienza energetica?

Anche i lavori che non si limitano alla pulitura o tinteggiatura, ma comprendono interventi dal punto di vista termico (es. cappotto) o il rifacimento dell’intonaco per oltre il 10% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio (pareti verticali, pavimenti, tetti e infissi, confinanti con l’esterno, vani freddi o terreno) sono compresi nel bonus, a patto che rispettino determinati requisiti di efficienza energetica e trasmittanza termica.

Vale per i lavori effettuati su tutti gli immobili?

L’obiettivo dell’agevolazione è quello di incentivare la ristrutturazione degli edifici dei centri abitati, infatti è necessario che gli immobili rientrino nelle zone A o B del decreto n. 1444/1968, o zone assimilabili in base alla normativa regionale e comunale. Le zone A sono gli agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale; sono invece zone B le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A, in cui la superficie coperta dagli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq. È sempre meglio verificare presso il proprio Comune se l’immobile rientra nelle zone A o B prima di effettuare lavori.

È necessario essere i proprietari dell’immobile?

No. Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi:

• chi possiede l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• chi detiene l’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed è in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario;
• i familiari conviventi con il possessore o detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);
• i conviventi di fatto, ai sensi della legge n. 76/2016.

I beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, o da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Per gli ultimi due punti dell’elenco sopra, si ha l’agevolazione solo a condizione che la convivenza sussista alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse, se antecedente all’avvio dei lavori, e le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza. Pertanto, non sono compresi gli immobili del familiare che sono affittati o concessi in comodato.

Attenzione: la detrazione non può essere utilizzata da chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva. Sono quindi esclusi, ad esempio, coloro che hanno aderito al regime forfettario!

A quanto ammonta il beneficio e quali adempimenti bisogna effettuare?

La detrazione d’imposta è pari al 90% del totale delle spese sostenute nel 2020 e non è previsto un massimale di spesa. Per le persone fisiche fa fede la data del bonifico; se i lavori sono iniziati nel 2019, sono ammissibili solo quelli pagati nel 2020. Per i soggetti titolari di reddito d’impresa, sono ammissibili le spese di competenza dell’anno fiscale di cui fa parte il 31/12/2020, indipendentemente dalla data del pagamento.

Nel totale delle spese, oltre al costo dei lavori, si possono inserire anche il costo d’acquisto dei materiali (unica spesa detraibile se i lavori sono effettuati in autonomia), la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse (per esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica) e gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (per esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi, l’Iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico).

L’importo della detrazione va ripartito in 10 quote annuali di pari importo, che riducono l’imposta dovuta nei 10 anni a partire dalla dichiarazione dei redditi 2020. Nel caso in cui l’importo della detrazione dell’anno è superiore all’imposta da versare, la somma in eccesso è persa e non può essere recuperata negli anni successivi o chiesta a rimborso.

Inoltre, diversamente da altre iniziative, non è possibile cedere il credito corrispondente alla detrazione ovvero optare per uno sconto di pari importo sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi.

Nota bene: è obbligatorio effettuare i pagamenti mediante bonifico bancario o postale (anche “on line”) dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (ditta o professionista che ha effettuato i lavori). È possibile utilizzare i bonifici già predisposti per l’ecobonus. Nel caso di interventi con miglioramento dell’efficienza energetica, oltre agli adempimenti in fase di dichiarazione dei redditi è necessario richiedere l’attestato di prestazione energetica (APE) per ogni singola unità immobiliare e deve essere inviata all’ENEA, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, la scheda descrittiva relativa agli interventi realizzati.

E nel caso dei condomini?

Il bonus è valido anche per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio. Gli adempimenti necessari possono essere effettuati da uno dei condomini a tal fine delegato, o dall’amministratore. Anche per il “bonus facciate” l’amministratore rilascia, in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condomino, una certificazione delle somme corrisposte e attesta di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge.

Nota bene: la detrazione vale solo per gli importi pagati dal condominio nel 2020, indipendentemente dalla data di versamento delle spese condominiali da parte del singolo condomino.