IL PROPRIETARIO RISPONDE NEI CONFRONTI DEL CONDOMINIO DELLE VIOLAZIONI DEL REGOLAMENTO CONDOMINALE COMMESSE DAL PROPRIO INQUILINO?

Spesso i proprietari di appartamenti posti all’interno di edifici condominiali concedono in godimento a terzi tali immobili, talvolta per metterli a rendita, come nel caso degli appartamenti dati in locazione, altre volte per rispondere a loro particolari esigenze, come nel caso dell’immobile concesso in comodato al figlio. In questi casi i proprietari perdono la disponibilità materiale dei loro immobili nonché la possibilità di governare i comportamenti posti in essere dai soggetti che li occupano. Vi è quindi da chiedersi se, in questi casi, il proprietario risponda o meno nei confronti del condominio delle eventuali violazioni del regolamento condominiale poste in essere dai propri inquilini.

Sul punto è bene sin d’ora precisare che l’inquilino (es. comodatario, conduttore ecc.), pur non essendo un condomino, è tenuto a rispettare il regolamento di condominio e le leggi che regolano la vita condominiale. Ne consegue che, in caso di violazione di tali norme o di mancato rispetto del regolamento condominiale da parte dell’inquilino il condominio ben potrà far valere le proprie ragioni direttamente nei confronti di quest’ultimo. Tuttavia, qualora nel regolamento condominiale sia prevista la possibilità di irrogare una sanzione economica nei confronti del condomino che abbia violato una specifica disposizione di detto regolamento, tale sanzione non potrà essere inflitta all’inquilino (es. conduttore, comodatario ecc.) in quanto quest’ultimo, non essendo proprietario dell’appartamento facente parte del complesso condominiale, non è un condomino.

Ciò detto in ordine alla responsabilità dell’inquilino, vi è da chiedersi se, ed in che termini, il condomino – proprietario possa essere chiamato dal condominio a rispondere delle violazioni al regolamento condominiale commesse dal proprio inquilino.

Sul punto, con riferimento agli immobili concessi in locazione, la giurisprudenza ha chiarito che “le norme dei regolamenti condominiali che, a tutela dei coesistenti diritti degli altri condomini, pongono limiti all’uso che il condomino possa fare delle unità immobiliari di sua esclusiva proprietà hanno come principali destinatari i singoli condomini, quali proprietari degli immobili cui detti limiti, aventi natura reale, ineriscono. Sicché, se è vero che, in caso di locazione di un bene di esclusiva proprietà di un condomino, il conduttore è tenuto all’osservazione di quelle norme regolamentari, poiché egli, detenendo il bene a nome del condomino – locatore, non può trovarsi in posizione giuridica diversa da quella del condomino – locatore, non è, però, men vero che, per ciò stesso, non viene meno la responsabilità del locatore verso il condominio per l’eventuale inosservanza delle norme regolamentari da parte del conduttore” (Cass. Civ., Sez. II, 29/08/1997, n.8239). Ne consegue che anche il proprietario-locatore può essere chiamato a rispondere di condotte lesive del regolamento condominiale poste in essere dal proprio conduttore. Ciò avviene in quanto il proprietario – condomino, essendo il principale destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti della collettività dei condomini, non solo come responsabile delle sue dirette violazioni di quelle norme, ma anche come responsabile delle violazioni commesse dal conduttore, se ed in quanto agevolate da sua culpa in eligendo (ossia da un’errata scelta delle persone a cui locare l’immobile), da sua culpa in vigilando (ovvero dalla mancata vigilanza sui comportamenti tenuti dal conduttore) o ancora dall’aver omesso di adottare tutte le misure nella sua disponibilità, quale proprietario-locatore, per far cessare le condotte illegittime del conduttore (Cass., 15 marzo 1973, n. 750).

Per non vedersi addebitare alcuna responsabilità in caso di violazioni del regolamento condominiale poste in essere dal conduttore, il locatore-condomino dovrà quindi dimostrare di aver fatto tutto quanto nella sua disponibilità per far cessare le condotte illegittime del proprio inquilino. Al riguardo la giurisprudenza è costante nell’affermare che “il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione” (Cass. Civ., Sez. II, 27/05/2011, n.11859).

Tali conclusioni valgono sia nel caso in cui il proprietario – condomino abbia dato in locazione il proprio appartamento, sia nel caso in cui lo abbia concesso in comodato, nonché nelle ipotesi in cui l’immobile sia occupato dal titolare di un diritto di abitazione. In tutti questi casi il proprietario – condomino, per andare esente da ogni responsabilità nei confronti del condominio, dovrà dimostrare di essersi prontamente attivato nei confronti del proprio inquilino, ponendo in essere nei confronti di quest’ultimo tutte le iniziative dal medesimo adottabili per indurlo a cessare le condotte violative del regolamento condominiale. Le questioni oggetto del presente articolo sono spesso assai complesse, pertanto si invita chi si dovesse trovare ad affrontare le problematiche analizzate nel presente articolo a rivolgersi ad un legale, il quale saprà senz’altro dare i consigli più opportuni per risolvere al meglio la problematica insorta.