Strada gravata da servitù di passaggio. Su chi gravano le spese di manutenzione?
In questo articolo ci occuperemo di un tema da sempre fonte di controversie, quello relativo al riparto delle spese di manutenzione della strada su cui grava una servitù di passaggio. Nell’affrontare la questione è innanzitutto opportuno premettere che la servitù di passaggio è il diritto reale di godimento che attribuisce al proprietario di un terreno, detto dominante, il diritto di passare su un fondo altrui, detto servente, per accedere al proprio. Per la sussistenza di una servitù di passaggio non è necessario che i fondi siano tra loro confinanti, essendo sufficiente che gli stessi siano vicini, e che si determini in capo al proprietario del fondo dominante un’effettiva utilità.
La servitù di passaggio è un diritto reale, in quanto intimamente legato al bene, tant’è che tale servitù non può essere trasferita separatamente alla proprietà del fondo a cui favore è prevista. Ed infatti, in caso di vendita del c.d. fondo dominante la servitù di passaggio si trasferisce automaticamente in capo all’acquirente dello stesso, anche se nell’atto traslativo tale diritto non è stato nominato.
Ciò detto, è bene evidenziare come i rapporti tra i proprietari dei fondi dominante e servente siano regolati dal nostro codice civile, il quale dedica alcune norme al riguardo. A mero titolo esemplificativo, l’art.1067 c.c. prevede che il proprietario del fondo servente non “può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo”. Per contro, al proprietario del fondo dominante non è consentita la messa in opera di innovazioni in grado di aggravare la condizione del fondo servente.
Spesso fonte di controversie tra i proprietari dei fondi dominante e servente è la questione relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di riparazione della strada su cui grava la servitù di passaggio. La materia è disciplinata dall’art. 1069 c.c., il quale dispone che “il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge”. Ne consegue che, in mancanza di un diverso accordo tra le parti, o di una diversa disposizione di legge, le spese necessarie a mantenere in piena efficienza la strada su cui viene esercitato il diritto di passaggio dovranno essere sostenute in primis del proprietario del fondo dominante, il quale, nel compiere i lavori, non dovrà arrecare eccessivo disagio al proprietario del fondo servente.
Tuttavia, il proprietario del fondo dominante potrebbe non essere l’unico soggetto a dover sostenere tali spese. Infatti, l’art. 1069 c.c., al terzo comma, prevede che “se […] le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi”. Ne risulta che anche il proprietario del fondo servente potrebbe vedersi costretto a partecipare alle spese necessarie alla conservazione della strada gravata da servitù di passaggio, purché tragga qualche vantaggio dalla realizzazione delle opere a tal fine necessarie.
Al riguardo, la Suprema Corte di Cassazione ha in più occasioni affermato che il principio previsto dal terzo comma dell’art. 1069 c.c. “non costituisce una norma eccezionale, ma, al contrario, rappresenta l’applicazione di un più generale principio di equità genericamente ispirato all’esigenza di evitare indebiti arricchimenti” (Cass. n. 2637/1975). Si può quindi affermare che, in assenza di diversi accordi nell’atto costitutivo, le spese necessarie alla conservazione o riparazione della strada gravata da servitù di passaggio, qualora apportino dei benefici sia al fondo dominante che a quello servente, debbano essere sostenute dai proprietari di entrambi i fondi, in proporzione ai vantaggi rispettivamente tratti (Cass. n. 949/1982).
La ripartizione delle spese tra i proprietari dei fondi servente e dominante avverrà quindi in maniera proporzionale al beneficio he ciascuno di essi avrà tratto dalle opere realizzate.
A titolo esemplificativo, in attuazione di tale principio, la giurisprudenza ha stabilito che le spese per la verniciatura del cancello, riguardando un intervento meramente estetico, debbano gravare prevalentemente sul proprietario del fondo servente, mentre quelle riguardanti la riparazione della serratura, andranno poste prevalentemente a carico del proprietario del fondo dominante.
Nel decidere come ripartire le spese relative ai lavori di manutenzione della strada gravata da servitù di passaggio il giudice, in assenza di precisi accordi tra le parti, prenderà quindi in considerazione il beneficio che ciascuna di esse avrà tratto, nel caso concreto, dalle opere manutentive eseguite sulla strada. Tale principio vale a prescindere dal fatto che a prendere l’iniziativa di eseguire i lavori sia il proprietario del fondo servente o quello del fondo dominante.
La Suprema Corte di Cassazione ha infatti precisato che il disposto dell’art. 1069 terzo comma “è applicabile anche nel caso […] in cui sia stato il proprietario del fondo servente ad eseguire su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù” (Cass. n. 2637/1975).
In conclusione, per valutare come vadano ripartite nel caso concreto le spese di manutenzione della strada gravata da servitù di passaggio, bisognerà innanzitutto analizzare l’atto costitutivo della servitù. Infatti, se in tale atto è fissato un criterio di ripartizione di tali spese, sarà tale regolamentazione a trovare applicazione. Ove invece l’atto costitutivo nulla disponga al riguardo, troveranno applicazione le norme sopra citate, e pertanto sarà necessario verificare a chi giovino le opere di manutenzione realizzate sulla strada, e qualora le stesse rechino beneficio sia al fondo dominante che a quello servente, le spese andranno ripartite tra i proprietari di tali terreni in proporzione al vantaggio rispettivamente ricevuto.
